2019 年樓市在下行壓力中韌性前行，雖部分城市購房需求尚未充實(shí)，但在核心城市新房銷售穩(wěn)定、三四線城市體量猶存的支撐下，整體行業(yè)規(guī)模仍較 2018 年微增;在土地購置面積增速持續(xù)回升下，房企開發(fā)投資額增速維持兩位數(shù)高增速，并具有一定韌性。然而新開工面積增速保 持低位，辦公類庫存不降反升，這一系列現(xiàn)象都表示著樓市依舊處于下行階段。

　　預(yù)判 2020 年，“房住不炒，穩(wěn)字當(dāng)頭”的主基調(diào)還將延續(xù)，一方面居民購房行為將逐步趨于理性，全年銷售面積有望小幅微降，基于房?jī)r(jià)上漲，預(yù)期銷售金額有增無 減;另一方面房地產(chǎn)開發(fā)投資額保持穩(wěn)中微降的趨勢(shì)，施工、竣工加速將為其提供穩(wěn)固支撐。此外，新開工面積累計(jì)增速逐步回落，受資金面趨緊和基數(shù)較低的影響，土地購置面積增速或?qū)⒊掷m(xù)回升，但增幅相對(duì)有限。

　　

　　【房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況】

　　

　　2019 年 1-12 月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資 132194 億 元，比上年增長(zhǎng) 9.9%，增速比 1-11 月份回落 0.3 個(gè)百分 點(diǎn)，比上年加快 0.4 個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資 97071 億元，增長(zhǎng) 13.9%，增速比 1-11 月份回落 0.5 個(gè)百分點(diǎn)，比

　　

　　上年加快 0.5 個(gè)百分點(diǎn)。步入 2019 年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資額始終維持兩位數(shù)高增速。年初在新開工面積與施工面積的雙向推動(dòng)下，開發(fā)投資額累計(jì)增速在一季度末沖至 11.98% 的歷史高點(diǎn)，但隨后在房企有意放緩開工速度下 開發(fā)投資額增速緩緩回落。至 11 月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投 資額累計(jì)同比增 10.2%，較 1-10 月增速繼續(xù)收窄 0.1 個(gè)百 分點(diǎn)，完成了累計(jì)增速的“七連降”。11 月開發(fā)投資額增速的下降主要是由于新開工面積在本月有所回落，加之北 方部分城市迎來“凍工期”，致使開發(fā)投資額增速走低。

　　

　　2019 年全年開發(fā)投資額得以在大體量下保持高增速是 高水平施工面積與后進(jìn)發(fā)力的土地購置面積共同作用的結(jié) 果。房企月均施工面積較 2018 年有明顯上升，這在一定 程度上奠定了開發(fā)投資額高增速度的基礎(chǔ)。2019 年全國(guó)月 均施工面積達(dá) 2.22 億平方米，超 2018 年月均水平 14%。 在新開工面積增速持續(xù)下降的背景下開發(fā)投資額增速無力 繼續(xù)沖高，但較高的施工水平在一定程度上保障了開發(fā)投 資額具有較高體量，同時(shí)下半年開始發(fā)力上揚(yáng)的土地購置 面積放緩了開發(fā)投資額增速回落的速度。

　　

　　

　　2019 年，商品房銷售面積 171558 萬平方米，比上年下降 0.1%，1-11 月份為增長(zhǎng) 0.2%，上年為增長(zhǎng) 1.3%。 其中，住宅銷售面積增長(zhǎng) 1.5%，辦公樓銷售面積下降 14.7%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降 15.0%。商品房銷售 額 159725 億元，增長(zhǎng) 6.5%，增速比 1-11 月份回落 0.8 個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落 5.7 個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額 增長(zhǎng) 10.3%，辦公樓銷售額下降 15.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額下降 16.5%。

　　

　　就當(dāng)前情況來看，商品房銷售面積、金額累計(jì)同比增 速雖保持著小幅微增態(tài)勢(shì)，但增速明顯放緩，上漲動(dòng)力略有不足，市場(chǎng)降溫征兆已然顯現(xiàn):一方面部分城市需求透 支嚴(yán)重，四季度去化率降至年內(nèi)新低;另一方面多數(shù)房企 為了加快銷售沖刺年終業(yè)績(jī)，也采取了打折促銷、精裝該 毛坯、特價(jià)房等諸多以價(jià)換量的營(yíng)銷模式，但在“買漲不 買跌”心理的作用下，市場(chǎng)觀望情緒還是比較濃厚，成交 情況遠(yuǎn)不如預(yù)期。

　　

　　因輪動(dòng)作用和“因城施政”調(diào)控政策的影響，不同能級(jí)城市間還將持續(xù)分化，2020 年這樣的趨勢(shì)還將延續(xù)，全年商品房銷售面積將保持小幅微降，而房?jī)r(jià)攀升背景下商品 房銷售金額仍會(huì)有增無減。具體來看:核心一二線城市銷售 規(guī)模仍有望保持穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，由于人口凈流入使得本地購 房需求基數(shù)龐大，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)支撐也使得居民購買力穩(wěn)步提升， 2020 年預(yù)期仍將有一波剛需和改善需求有待釋放。

　　

　　去庫存刺激政策逐漸退出，棚改貨幣化安置比例下降帶來的負(fù)面效應(yīng)還將延續(xù)。對(duì)于多數(shù)三四線城市而言，房 價(jià)經(jīng)此輪行情帶動(dòng)，基本已上漲至階段性購買力極限，剛 需購房者“捉襟見肘”現(xiàn)象比比皆是，此外，經(jīng)濟(jì)下行的壓力也將直接波及其產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，加劇樓市的不景氣。

　　

　　

　　據(jù)奧維云網(wǎng)(AVC)地產(chǎn)大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示:2019 年精 裝是穩(wěn)中趨升的狀態(tài)，前 11 月達(dá)到 275.1 萬套，同比增長(zhǎng) 24%。全年突破 300 萬套，精裝滲透率達(dá)到了 32%，國(guó)家要求 2020 年全裝修交付比例達(dá)到 30%，而 2019 年已完成 國(guó)家 30% 的指標(biāo)。

　　

　　從TOP30城數(shù)據(jù)來看，精裝修主要集中在一線、新 一線、強(qiáng)三線等經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的城市，一線城市除了廣州同比下滑，其他都在較高速增長(zhǎng)，新一線城市是成都、武 漢領(lǐng)先，二線城市排在前面是佛山、南寧、濟(jì)南。TOP 城市增速最快的是武漢和成都，武漢今年排第一位，很多精裝房受到投訴，就跟其規(guī)模化量有很大關(guān)系。