江西省商品住宅品質(zhì)提升設(shè)計指引

　　1總則

　　1.0.1為貫徹綠色、低碳、智能、安全的好房子理念，促進我省商品住宅品質(zhì)提升，指導、引領(lǐng)建設(shè)滿足人民美好生活需要的居住環(huán)境，制訂本指引。

　　1.0.2本指引適用于經(jīng)各設(shè)區(qū)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同相關(guān)部門認定的江西省商品住宅品質(zhì)提升項目。

　　1.0.3江西省商品住宅品質(zhì)提升項目除應(yīng)符合本指引外，尚應(yīng)符合國家及我省現(xiàn)行有關(guān)標準的規(guī)定。

　　1.0.4江西省商品住宅品質(zhì)提升項目應(yīng)嚴格按照施工工藝組織施工，積極推廣應(yīng)用新技術(shù)、新材料、綠色建材和綠色施工技術(shù)，經(jīng)過認證的綠色建材應(yīng)用比例不低于50%，不得使用低品質(zhì)涂料和面磚等材料。

　　1.0.5江西省商品住宅品質(zhì)提升項目應(yīng)綜合布置市政基礎(chǔ)設(shè)施，滿足節(jié)能減排、智慧運維等高品質(zhì)要求，統(tǒng)籌推進無障礙環(huán)境建設(shè)與適老化改造。

　　1.0.6江西省商品住宅品質(zhì)提升項目應(yīng)滿足海綿城市建設(shè)要求和綠色建筑一星級及以上技術(shù)要求。

　　2住區(qū)設(shè)計

　　2.1注重整體布局

（住區(qū)風貌）

　　2.1.1遵守上位規(guī)劃，尊重歷史文脈和生態(tài)格局，突出地域氣候文化特征和自然景觀風貌，因地制宜開展住區(qū)設(shè)計。

　　2.1.2加強城市設(shè)計，建筑布局合理、體量高度錯落，處理好建筑高度與天際線、空間視廊關(guān)系，避免影響城市風貌。

　　2.1.3注意商業(yè)街道、生活服務(wù)的建筑物形態(tài)，合理控制沿街建筑長度與高度，避免影響城市界面。

　　2.1.4住區(qū)整體形象與周邊環(huán)境應(yīng)協(xié)調(diào)適應(yīng)，注重立面色彩與材質(zhì)的運用，提升建筑外立面品質(zhì)。充分考慮第五立面設(shè)計。

（住區(qū)布局）

　　2.1.5建筑布局倡導集約化布局理念，充分融合周邊環(huán)境和建筑物，合理布局組團空間和集中綠地，營造疏密有致空間形態(tài)與空間層次。優(yōu)化建筑朝向，避免大面積采用行列式布局。

　　2.1.6充分利用場地內(nèi)外的自然景觀資源，合理布局住區(qū)空間和豎向關(guān)系，營造優(yōu)美宜居環(huán)境。推動住區(qū)內(nèi)外部資源、設(shè)施共建共享，鼓勵營造開放住區(qū)。

　　2.1.7住宅建筑高度不應(yīng)大于54m，以小高層和多層住宅為主。

　　2.1.8住區(qū)建筑合理退讓周邊道路和用地，鼓勵結(jié)合住區(qū)出入口設(shè)置疏散、應(yīng)急廣場。

　　2.2優(yōu)化交通組織

（內(nèi)部流線）

　　2.2.1住區(qū)內(nèi)部交通進行“人、車、非機動車”分流設(shè)計，合理規(guī)劃地上、地下交通流線，避免人、車流線交叉沖突。

　　2.2.2構(gòu)建綠色出行系統(tǒng)，住區(qū)人行系統(tǒng)應(yīng)與街區(qū)、城市人行道、非機動車道、公共交通站點等慢行系統(tǒng)順暢銜接。

　　2.2.3合理設(shè)計出租、搬家、急救、快遞、垃圾清運等不同功能車輛動線，其中搬家、急救等功能車輛動線結(jié)合消防道路統(tǒng)一設(shè)計，可到達每棟建筑出入口。

（地上交通）

　　2.2.4地上交通流線應(yīng)符合下列要求：

　　1住區(qū)出入口數(shù)量設(shè)置合理，位置主次得當，并結(jié)合住區(qū)布局、城市配套、交通站點等要素綜合考慮，與城市交通系統(tǒng)無障礙銜接。主要出入口宜預(yù)留進深不小于10m，面積不小于200㎡的緩沖空間，設(shè)計落客區(qū)、快遞車位、搬家車位、智能快遞存放等功能。

　　2地上交通應(yīng)滿足無障礙通行要求。住區(qū)內(nèi)所有道路應(yīng)具備良好的夜間照明，主要道路(含風雨連廊)應(yīng)進行適老化、適幼化、無障礙設(shè)計。

　　3住區(qū)內(nèi)部充分考慮居民日常出行流線和活動范圍，在主要步行動線上設(shè)置風雨連廊及座椅等設(shè)施。

（地下交通）

　　2.2.5地下交通流線應(yīng)符合下列要求：

　　1.地庫出入口和入口坡道應(yīng)結(jié)合住區(qū)出入口就近設(shè)置，機動車不應(yīng)進入小區(qū)地面。

　　2.非機動車交通流線宜結(jié)合組團相對集中布置，減少對景觀及人行流線不利影響。

　　3.同一項目的商業(yè)和住宅的機動停車位和非機動停車位應(yīng)分開設(shè)置，交通流線不得交叉。

　　2.3豐富配套設(shè)施

（生活設(shè)施）

　　2.3.1應(yīng)結(jié)合城市配套及住區(qū)規(guī)模，按照一刻鐘便民生活圈的要求，在住區(qū)主出入口或主軸位置適當集中布置各類配套服務(wù)設(shè)施，便利居民日常生活需要。預(yù)留配套服務(wù)設(shè)施彈性空間，鼓勵額外增補居民切實需要的其他配套服務(wù)設(shè)施。

　　2.3.2住區(qū)應(yīng)設(shè)有滿足居民日常需求的醫(yī)療服務(wù)場所，宜設(shè)置圖書室、健身房、便民小超市等服務(wù)設(shè)施。

　　2.3.3住區(qū)應(yīng)設(shè)有居民交流、休閑娛樂等活動場所，配置老人、兒童的室內(nèi)活動場所。室外活動場所應(yīng)設(shè)置在陽光充足的區(qū)域，同時考慮引導夏季自然風和阻擋冬季寒風；老人、兒童活動場所應(yīng)設(shè)置醒目標識和緊急求助呼叫無死角監(jiān)控、設(shè)備，采用防滑、防跌落、防沖撞、安全環(huán)保的鋪裝材料。

　　2.3.4住區(qū)應(yīng)在主要出行流線及老人、兒童活動場所附近配建公共廁所，公共廁所應(yīng)以附屬式公共廁所為主，獨立式公共廁所為輔。

　　2.3.5鼓勵設(shè)置住區(qū)食堂。按照食品安全相關(guān)規(guī)定，集中就餐區(qū)域面積不小于20㎡，配備必要的消防設(shè)施設(shè)備。住區(qū)食堂具備制餐和配餐功能的，廚房區(qū)域和食品庫房面積之和不小于30㎡；具備配餐功能的，應(yīng)滿足半成品加工需要。

（市政設(shè)施）

　　2.3.6住區(qū)應(yīng)合理布置變配電室、垃圾轉(zhuǎn)運站、公廁、換熱站等設(shè)施，避免對周邊建筑和居民生活產(chǎn)生影響，條件允許下變配電箱等應(yīng)設(shè)置于地下室。

　　2.3.7風井、管網(wǎng)柜、井蓋等設(shè)施應(yīng)以隱蔽化、小型化、景觀化為原則布置。其中，室外檢查井應(yīng)結(jié)合景觀綠化合理布置，不應(yīng)布置在人行和車行主流線上，井蓋應(yīng)有防盜、防墜落、防噪措施。

　　2.3.8住區(qū)應(yīng)實行垃圾分類，合理設(shè)置多處垃圾分類收集點，獨立設(shè)置智能回收柜、維修裝修垃圾臨時堆放點。垃圾分類收集點應(yīng)方便垃圾清運車到達作業(yè)；垃圾箱宜避開人流匯集區(qū)域，與建筑保持3m以上的衛(wèi)生距離，并予以適當遮擋。結(jié)合垃圾分類收集點設(shè)置洗手臺。

（公共空間設(shè)施利用）

　　2.3.9住宅樓首層應(yīng)設(shè)置面積不小于15㎡的單元入戶大堂等公共空間，且與郵政信報箱、外賣柜、快遞柜等便民設(shè)施結(jié)合設(shè)置。鼓勵配置“無接觸式配送”接收設(shè)施。

　　2.3.10充分利用連廊、架空層、上人屋面等公共空間設(shè)置公共的步行通道、活動場所、開放空間，在滿足消防安全、作為非盈利性公共設(shè)施的前提下可適度進行封閉或半封閉，滿足全天候的公共使用需求。架空層層高不應(yīng)小于3.90m，且凈高不應(yīng)小于3.30m。

（其他設(shè)施）

　　2.3.12住區(qū)內(nèi)應(yīng)組團式集中布置非機動車停車庫(棚)，鼓勵設(shè)計獨立分隔的地下或半地下非機動車停車庫，使用防噪聲材料，配備具備充滿自動斷電功能的充電設(shè)施和必要的消防器材。

　　2.3.13住區(qū)應(yīng)采用環(huán)保型彈性減振材料建設(shè)健身步道，寬度不小于1.25m，連續(xù)長度不小于200m。

　　2.3.14住區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)置寵物活動路線，引導寵物和主人沿著既定路線在特定區(qū)域內(nèi)活動；合理設(shè)置取水點、寵物便溺處等寵物服務(wù)設(shè)施。

　　2.4美化公共環(huán)境

　　2.4.1秉承應(yīng)綠盡綠原則，鼓勵采用屋頂綠化、垂直綠化等多種綠化形式，實現(xiàn)多層次立體綠化景觀效果。

　　2.4.2提升住區(qū)綠化品質(zhì)，注重植物高低搭配、色彩搭配、四季搭配。適當種植觀賞型喬木、果樹和有色葉樹種，不得種植帶刺和異味植物，合理布局芳香類驅(qū)蚊蟲植物，搭配種植喬、灌、草及花卉，形成層次多樣的植物群落。鼓勵設(shè)置植物標識牌，開展植物科普教育。

　　2.4.3苗木搭配應(yīng)避免影響低層住戶采光，保證住戶景觀視野的通透性。

　　2.4.4采取綠化等措施降低住區(qū)熱島強度。住區(qū)內(nèi)處于建筑陰影區(qū)外的步道、庭院、廣場等室外活動場地，采用喬木、花架等遮蔭措施的面積比例應(yīng)達到30%以上；路面太陽輻射反射系數(shù)不小于0.4或設(shè)有遮蔭面積較大的行道樹的路段長度應(yīng)達到70％以上；屋頂綠化面積、太陽能板水平投影面積以及太陽輻射反射系數(shù)不小于0.4的屋面面積合計達到75％以上。

　　2.4.5住區(qū)緊鄰高速公路、城市高架或主干道路等沿線時，應(yīng)采用綠植防護、設(shè)置隔聲屏障等降噪措施。住區(qū)內(nèi)部應(yīng)采用穩(wěn)靜化交通措施。

　　2.4.6建筑立面材料應(yīng)與建筑形態(tài)、周邊環(huán)境協(xié)調(diào)，并采用具有天然質(zhì)感和耐臟、耐老化、易清洗的高品質(zhì)材料。裸露的各類管線應(yīng)隱蔽處理。

　　2.4.7住區(qū)圍墻設(shè)計應(yīng)簡潔美觀，融合周圍景觀環(huán)境，并能體現(xiàn)住區(qū)品質(zhì)及特色。消防車登高操作場地在滿足消防要求的前提下進行美化設(shè)計。

　　2.4.8空調(diào)室外機位應(yīng)與建筑一體化設(shè)計，且便于空調(diào)安裝維修。

　　3居住建筑品質(zhì)

　　3.1完善戶型設(shè)計

（戶型功能）

　　3.1.1戶內(nèi)空間方正，功能完善，戶內(nèi)面積與功能空間的數(shù)量、面積、高度

　　配置合理，注重動靜分區(qū)、干濕分離、潔污分區(qū)，至少有一間使用面積大于15㎡的臥室或至少有兩間使用面積大于13㎡的臥室。戶內(nèi)應(yīng)至少設(shè)置2個衛(wèi)生間，鼓勵增加戶內(nèi)儲藏空間、多功能彈性空間。

　　3.1.2戶型面寬、進深與朝向設(shè)計合理。除應(yīng)滿足國家、地方規(guī)范日照要求外，日照標準應(yīng)在滿足《江西省城市規(guī)劃管理技術(shù)導則（2014版）》的基礎(chǔ)上提高1小時，保障戶內(nèi)日照采光充足，通風良好。

　　3.1.3戶內(nèi)應(yīng)進行無障礙和適老化專項設(shè)計。充分考慮戶內(nèi)無障礙通行要求，至少一個衛(wèi)生間應(yīng)達到無障礙設(shè)計要求，衛(wèi)生間地面、廚房和兼具洗衣功能陽臺地面應(yīng)選擇防滑安全程度為中高級以上的鋪設(shè)材料。宜根據(jù)老年人不同程度行為能力，對其他室內(nèi)墻體構(gòu)造加設(shè)適老設(shè)施功能。

　　3.1.4住宅凈高不應(yīng)小于3.10m。

　　3.1.5戶型入口處應(yīng)設(shè)置玄關(guān)，玄關(guān)空間宜滿足收納儲藏、消殺、次凈衣區(qū)等功能。

　　3.1.6鼓勵戶型產(chǎn)品設(shè)計創(chuàng)新。充分考慮地域氣候特點和居住體驗感，充分利用地上地下空中立體空間，探索底層（含地下室）庭院式、屋頂帶露臺花園、立體空中花園以及合院等戶型產(chǎn)品。

　　3.1.7戶內(nèi)應(yīng)設(shè)置智能家居系統(tǒng)，實現(xiàn)智能訪客（人行、車行）、智能照明、電動窗簾、水浸報警、入侵報警、煙霧報警和老人健康監(jiān)測功能，并預(yù)留必要的管線擴展聯(lián)通需要。

（陽臺）

　　3.1.8分別配置生活陽臺和休閑陽臺。其中，生活陽臺進深宜大于1.50m，并預(yù)留晾曬空間；休閑陽臺進深宜大于2.40m，且不布置生活用水器具。各類陽臺水平投影面積之和不得大于住宅建筑面積（含陽臺水平投影面積）的20%。宜考慮戶型私密性，在窗臺、陽臺處做外挑線條處理。

　　3.1.9住宅應(yīng)結(jié)合建筑立面設(shè)計、使用高性能門窗材料，統(tǒng)一建設(shè)封閉陽臺，封閉陽臺外不得設(shè)置晾曬設(shè)施。

　　3.1.10設(shè)備平臺寬度不應(yīng)小于1400mm、深度不應(yīng)小于600mm，前方空間不應(yīng)小于2m。

（入戶區(qū)域）

　　3.1.11單元入戶門廳內(nèi)應(yīng)設(shè)置單獨回路的緊急救護插座，并設(shè)置醒目標識。入戶門廳或電梯廳應(yīng)設(shè)置信息發(fā)布電子屏；入戶門廳、走道、電梯廳等公共空間應(yīng)滿足擔架梯進出及無障礙設(shè)計要求；公共區(qū)域宜采用耐久、美觀的裝修材料。

　　3.1.12入戶層為二層及二層以上住宅建筑應(yīng)至少設(shè)置1臺電梯；住宅電梯應(yīng)設(shè)置智能監(jiān)測設(shè)備，防止電動自行車進入；電梯轎廂內(nèi)應(yīng)安裝空調(diào)。

　　3.1.13戶門外走道地面裝飾面頂至戶門底檻頂部的垂直距離、戶內(nèi)玄關(guān)處地面裝飾面頂至戶門底檻頂部的垂直距離均不應(yīng)超過35mm。

　　3.2改善室內(nèi)環(huán)境

（空氣質(zhì)量）

　　3.2.1室內(nèi)氨、甲醛、苯、總揮發(fā)性有機物、臭氧等污染物濃度應(yīng)低于現(xiàn)行國家標準《室內(nèi)空氣質(zhì)量標準》GB/T18883規(guī)定限值的20%。

　　3.2.2戶內(nèi)主要功能房間應(yīng)采用具有空氣凈化功能的新風系統(tǒng)或在空調(diào)系統(tǒng)內(nèi)部設(shè)置凈化裝置、模塊，提升室內(nèi)空氣質(zhì)量。

　　3.2.3廚房應(yīng)設(shè)置機械排油煙豎井，豎井應(yīng)具有防水、防倒灌及均勻排風的功能，并采取防止支管回流和豎井滲漏的措施；豎井頂部應(yīng)設(shè)置防止室外風倒灌的措施。

（環(huán)境監(jiān)測）

　　3.2.4設(shè)置且有參數(shù)越限報警、事故報警及記錄功能的PM10、PM2.5、CO2濃度等空氣質(zhì)量監(jiān)測、溫濕度監(jiān)測系統(tǒng)。

　　3.2.5設(shè)置滿足就地報警的住宅套內(nèi)廚房可燃氣體探測器，報警信號能傳送到小區(qū)值班室（或消防控制室）。

（采光、通風）

　　3.2.6充分利用天然采光。主要空間至少60%面積比例的區(qū)域，采光照度值不低于300lx的小時數(shù)，平均不少于8h/d。

　　3.2.7通風凈開口面積與房間地板面積的比例達到8%。

　　3.2.8應(yīng)考慮燃氣排煙口的預(yù)設(shè)置，配套商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點應(yīng)設(shè)立專用排煙道。

　　3.2.9起居室（廳）、臥室外窗宜設(shè)置可調(diào)節(jié)的外遮陽措施。

　　3.2.10住宅對外換氣出口端頭應(yīng)設(shè)置防火、防鼠、防蟲裝置。

（隔聲降噪）

　　3.2.11臥室允許噪聲級晝間不大于40分貝，夜間不大于30分貝；起居室（廳）晝夜允許噪聲級不大于40分貝：建筑物內(nèi)部建筑設(shè)備傳播至臥室的噪聲限值不大于30分貝。

　　3.2.12臥室、起居室的分戶樓板計權(quán)標準化撞擊聲壓級不大于60分貝（撞擊聲隔聲性能）。

　　3.2.13住宅外窗應(yīng)采用高性能門窗，戶門、外窗應(yīng)采取有效的隔聲措施；當臥室、起居室（廳）布置在噪聲源一側(cè)時，外窗應(yīng)當采取三玻兩腔等隔音降噪措施；臨近交通干線的臥室、起居室（廳）外門窗的計權(quán)隔聲量與交通噪聲頻譜修正量之和（Rw+Ctr）≥35dB。

　　3.2.14除廚房、衛(wèi)生間、陽臺外的住宅樓板應(yīng)設(shè)置厚度不小于5mm的隔聲墊，樓地面與墻面交界處應(yīng)設(shè)置豎向隔聲片將樓面與墻體隔開。

　　3.2.15戶內(nèi)排水立管應(yīng)采用低噪聲管材或外包隔聲材料進行降噪處理，且不應(yīng)貼鄰與臥室相鄰的內(nèi)墻，立管宜設(shè)于管井內(nèi)。

　　3.2.16室外機安裝位置不應(yīng)對人員和相鄰窗口產(chǎn)生熱污染及噪聲干擾等影響。

　　3.2.17加壓供水、垃圾分類、通風等設(shè)備不應(yīng)設(shè)置在住宅主體投影范圍內(nèi)，且不應(yīng)與住宅毗鄰。

（給排水）

　　3.2.18應(yīng)使用耐腐蝕、抗老化、密封、降噪、耐久性能好的給排水管材、管線及管件。給水系統(tǒng)可采用薄壁不銹鋼管或銅管等材料，排水系統(tǒng)可采用柔性接口機制排水鑄鐵管或HDPE排水管等材料。

　　3.2.19戶內(nèi)宜設(shè)置直飲水系統(tǒng)，應(yīng)設(shè)置凈水、軟水前置過濾裝置，提升飲水、生活冷熱水品質(zhì)。

　　3.2.20便器構(gòu)造內(nèi)應(yīng)自帶水封，其他衛(wèi)生器具和地漏可在排水口下設(shè)置存水彎，水封深度和存水彎高度不得小于60mm，衛(wèi)生器具排水管段上不得重復設(shè)置水封，地漏應(yīng)采用不銹鋼或銅質(zhì)且具有防涸防返溢功能，淋浴地漏不應(yīng)小于DN75。

　　3.2.21鼓勵小區(qū)設(shè)置中水、雨水回用水系統(tǒng)。回用水僅用于綠化、道路及廣場澆灑、車輛沖洗、車庫地面沖洗等公共設(shè)施，其中水龍頭必須選用供專人使用的帶鎖龍頭。

（照明、用電）

　　3.2.22住宅套內(nèi)電視機位應(yīng)同時設(shè)置有線電視插座、網(wǎng)絡(luò)信息插座和電源插座；坐便器側(cè)和洗手池下方應(yīng)預(yù)留電源插座；廚房洗滌盆下方應(yīng)預(yù)留凈水器、電熱水器等設(shè)備電源插座，操作臺上方應(yīng)設(shè)置不少于3個電源插座；床頭左右位置應(yīng)設(shè)置不低于0.8m的插座，房間四角宜設(shè)置插座；鼓勵設(shè)置電動窗簾插座。

　　3.2.23走廊、樓梯間、門廳、電梯廳、停車庫等公共區(qū)域照明應(yīng)根據(jù)人員活動及自然光水平，采用自動感應(yīng)控制或其他節(jié)能控制措施。

　　3.2.24電氣系統(tǒng)采用低煙低毒阻燃型線纜、礦物絕緣類不燃性電纜、耐火電纜等，且導體材料采用銅芯。

（防水）

　　3.2.25地下室、屋面、外墻、衛(wèi)生間等重點部位防水應(yīng)滿足《建筑與市政工程防水通用規(guī)范》GB55030中規(guī)定的一級防水要求，采取措施防止開裂及滲漏。

　　3.2.26鋼筋混凝土平屋面應(yīng)采用抗?jié)B混凝土，等級不低于p6C30，屋面板厚度不小于120mm。

　　3.2.27用水房間與非用水房間樓地面交接處應(yīng)有防止水流入非用水房間的措施。

　　3.3提升結(jié)構(gòu)設(shè)計

　　3.3.1充分考慮全生命周期可變性戶型需求，提倡采用開放、靈活、可變的大空間結(jié)構(gòu)設(shè)計方案。非承重隔墻宜采用便于二次改造的隔聲效果好的輕質(zhì)內(nèi)墻隔板。

　　3.3.2客廳、臥室、書房等居住空間的樓板厚度不應(yīng)小于130mm，衛(wèi)生間、廚房、陽臺等其他功能房間樓板厚度不應(yīng)小于100mm。

　　3.3.3客廳、多廳一體等空間不宜出現(xiàn)結(jié)構(gòu)梁。

　　3.3.4建筑應(yīng)優(yōu)先采用裝配式樓蓋。裝配式樓蓋可采用桁架鋼筋混凝土疊合板、預(yù)應(yīng)力混凝土空心板、預(yù)應(yīng)力混凝土疊合板、預(yù)制帶肋混凝土疊合板等。

　　3.3.5建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與建筑設(shè)備管線分離，采用適應(yīng)建筑功能和空間變化的設(shè)備設(shè)施布置方式或控制方式。

　　3.3.6外立面、外窗、室外設(shè)備、管線等應(yīng)采取安全可靠的防脫落、墜落等措施。

　　3.4優(yōu)化地下空間

　　3.4.1地下空間出入口應(yīng)設(shè)置雨棚，并設(shè)有安全緩沖距離，坡道應(yīng)采取有效的防滑與降噪措施。

　　3.4.2地下車庫出入口處應(yīng)有明顯標識，裝飾裝修應(yīng)體現(xiàn)秩序感和儀式感；應(yīng)設(shè)過渡照明，坡道出入口的燈光照度不應(yīng)小于100lx。

　　3.4.3停車空間

　　1地下車庫結(jié)構(gòu)凈高不低于2.40m。車位配建比例不低于1：1.2，車位尺寸寬度不小于2.5m的車位達到總車位數(shù)的50%以上。

　　2地下車庫宜通過下沉庭院、采光井或?qū)Ч夤艿却胧┨嵘叵萝噹炱焚|(zhì)。

　　3地下車庫地坪應(yīng)采用具有防塵、防滑、耐磨損、易清理、耐腐蝕等特點的材料。

　　4地下車庫應(yīng)考慮智能化設(shè)計，引入智能燈光、車牌識別、車位管理、車位引導、分時停車、空氣監(jiān)測等智能系統(tǒng)。停車位照度不應(yīng)小于75lx，燈具采用微波感應(yīng)、紅外感應(yīng)、智能燈控等控制技術(shù)。

　　3.4.4地下單元大堂

　　地下單元大堂附近宜設(shè)置垃圾收集間等功能空間；入口處應(yīng)設(shè)置港灣式落客區(qū)以及無障礙坡道，且不應(yīng)影響平時通行；大堂、電梯廳、過道等公共部位應(yīng)進行精裝修設(shè)計。

　　4住區(qū)運維管理

　　4.1規(guī)范產(chǎn)品使用手冊

　　4.1.1建設(shè)單位在給客戶交付住房時，提供住宅產(chǎn)品使用手冊。住宅產(chǎn)品使用手冊中應(yīng)包含房屋開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位和監(jiān)理單位信息。

　　4.1.2住宅產(chǎn)品使用手冊應(yīng)說明外墻飾面、室內(nèi)裝飾裝修、房屋結(jié)構(gòu)（結(jié)構(gòu)形式、使用荷載、承重墻及非承重墻布置等）、給排水（管材材質(zhì)、敷設(shè)形式及路徑、預(yù)留進出水口）、供電（配電負荷、敷設(shè)形式及路徑等）等做法及路由路徑。

　　4.1.3住宅產(chǎn)品使用手冊應(yīng)對各部分產(chǎn)品的使用注意事項進行重點說明。

　　4.1.4住宅產(chǎn)品使用手冊應(yīng)有長期修繕計劃和主動預(yù)防性維修計劃承諾，清楚寫明具體的施工年份和時間，作為住宅運營期內(nèi)定時定期維護翻新的依據(jù)。

　　4.1.5住宅產(chǎn)品使用手冊應(yīng)對地震、火災(zāi)發(fā)生時的逃生措施及注意事項進行說明。

　　4.2加強維護管理

　　4.2.1住區(qū)引入三星級及以上要求的專業(yè)化物業(yè)服務(wù)，從服務(wù)制度、秩序維護、環(huán)境衛(wèi)生等方面規(guī)范相關(guān)服務(wù)內(nèi)容，并向居民進行公示，接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)公司更替時，相關(guān)資料和圖紙應(yīng)同時移交。

　　4.2.2物業(yè)服務(wù)應(yīng)運用互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等技術(shù)，建設(shè)智慧物業(yè)服務(wù)平臺，及時處理業(yè)主物業(yè)服務(wù)訴求，大力發(fā)展線上線下社區(qū)服務(wù)業(yè)。

　　4.2.3物業(yè)公司編制維修維護計劃書和建立維修維護檔案，明確住宅物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護和管理辦法，并向業(yè)主公示。維修維護計劃書包含但不限于房屋結(jié)構(gòu)、建筑部件、附屬構(gòu)筑物、外立面、二次供水設(shè)施、排水系統(tǒng)、照明和電氣設(shè)備、安全防范系統(tǒng)、電梯、水景等的定期檢查、巡視、養(yǎng)護等。維修維護檔案要保證維修維護質(zhì)量可追溯。

　　4.2.4維修維護計劃書應(yīng)包含對建筑進行預(yù)防性維修保養(yǎng)的內(nèi)容，包括但不限于：下水道無論有沒有堵塞，每年使用高壓清洗裝置全部疏通一次；電梯三個月檢查一次，15年更換一次；屋頂防水無論是否滲漏，需5年一次補修、十年一次大修：外墻10年翻新一次：戶內(nèi)消防探測系統(tǒng)一年檢修一次。

　　4.2.5物業(yè)公司建立并落實便民維修服務(wù)制度，向居民公示物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標準、收費項目、收費標準等相關(guān)信息。鼓勵建立并落實其他特約服務(wù)制度。

　　4.2.6強化黨建工作在社區(qū)治理中的引領(lǐng)作用，鼓勵和支持業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照黨的章程設(shè)立黨的組織，構(gòu)建紅色業(yè)委會、紅色物業(yè)企業(yè)。

　　4.3強化安防衛(wèi)生

　　4.3.1合理配備出入口控制、樓宇對講、視頻監(jiān)控等安防措施，保證設(shè)施運行良好。消防通道保持暢通，機動車、非機動車車輛停放有序，無安全隱患。

　　4.3.2物業(yè)公司清潔衛(wèi)生落實垃圾分類工作要求，嚴格依據(jù)《江西省城鎮(zhèn)生活垃圾分類設(shè)施設(shè)備配備及運行導則》《廚余垃圾處理技術(shù)指引》等開展生活垃圾的收集、清運和物業(yè)公共部分的清潔工作，并做好工作檢查和記錄。

　　4.3.3在住區(qū)主入口、主要道路、重要活動場所、樓座單元（包括室外及地下車庫進入樓座單元處、單元大堂、電梯轎廂）等關(guān)鍵位置，應(yīng)全面設(shè)置高清數(shù)字視頻監(jiān)控；住區(qū)周界應(yīng)設(shè)置周界攝像機或電子圍欄等防護設(shè)施；住區(qū)、單元出入口、電梯等采用非接觸式門禁或提供免接觸物品服務(wù)；住區(qū)應(yīng)設(shè)置高空拋物監(jiān)控和全景攝像頭。